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存量房貸利率要下調(diào)?央行重磅表態(tài),可有兩種調(diào)整方法,銀行稱:逐個協(xié)商工作量太大

2023-09-01

隨著5年期以上LPR多次下降,對于存量房貸款利率調(diào)整的呼聲一直不斷。業(yè)內(nèi)人士指出,這是金融管理部門對存量房貸利率調(diào)整作出直接表態(tài)。

 

接下來,存量房貸利率會否調(diào)整?又將產(chǎn)生哪些影響?

 

01 央行重磅表態(tài)

 

2022年以來,個人住房貸款提前還款的現(xiàn)象有所增加。鄒瀾在回應(yīng)記者提問時稱,今年上半年,個人住房貸款累計(jì)發(fā)放3.5萬億元,較去年同期多發(fā)放超過5100億元,對住房銷售支持力度明顯加大。但統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示的個人住房貸款余額總體還略微減少一點(diǎn),這主要是因?yàn)槔碡?cái)收益率、房貸利率等價(jià)格關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了變化,居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現(xiàn)象大幅增加。這種現(xiàn)象對住房需求并不構(gòu)成影響,它是一個居民資產(chǎn)配置的調(diào)整。

 

鄒瀾指出,盡管貸款市場報(bào)價(jià)利率下行了0.45個百分點(diǎn),但因?yàn)楹贤s定的加點(diǎn)幅度在合同期限內(nèi)是固定不變的,前些年發(fā)放的存量房貸利率仍然處在相對較高的水平上,這與提前還款大幅增加有比較大的關(guān)系。提前還款客觀上對商業(yè)銀行的收益也有一 定的影響。

 

 02 提前還貸潮倒逼

 

去年以來,三個原因持續(xù)發(fā)力,讓提前還貸潮持續(xù)發(fā)酵:

 

一,收入和就業(yè)不確定性加劇。

 

在當(dāng)下經(jīng)濟(jì)增長壓力加大,收入與工作不確定性加劇的背景下,未來不確定性也在加劇。

 

誰能保證后期自己不會被裁員,不會被降薪。本著這些擔(dān)憂,不少中產(chǎn)階層人群,趁現(xiàn)在手中還有錢,趕快提前把房貸還清,以免未來還不起,房子變成法拍房。

 

二,房貸利率不斷下調(diào),存款房貸始終不為所動。

 

去年樓市大轉(zhuǎn)向之下,房貸利率開啟了持續(xù)下調(diào)模式。2022年與房貸直接相關(guān)的5年期LPR降息了3次,今年降息了1次。

 

四次降息之下,5年期LPR從4.65%,降到了4.2%。

 

三,去年,央行與銀保監(jiān)會先是規(guī)定,允許地方城市的首套房利率在5年期LPR基礎(chǔ)上下調(diào)20個基點(diǎn)。

 

目前降息之后五年期LPR利率是4.2%,地方城市可以降到4%。而事實(shí)上,已經(jīng)很多城市的房貸利率跌至3.8%,有的甚至跌至3.7%。

 

也就是說,當(dāng)下房貸利率普遍跌入了“3”字時代。而在降息之前買房的人,房貸利率基本都是6%左右。

 

老業(yè)主們成了房貸利率的高位站崗者,雖然后來搞了一個LPR,利率一年一調(diào)整,但合同之下的房貸利率,是有加點(diǎn)的,高位站崗者們的加點(diǎn)數(shù)超高,整體利率仍很高。

 

03 房價(jià)上漲城市繼續(xù)減少

 

6月70城房價(jià)出爐了,但房價(jià)上漲城市個數(shù)在繼續(xù)減少。

 

7月15日,國家統(tǒng)計(jì)局在周六發(fā)布了6月份70個大中城市房價(jià)數(shù)據(jù)情況。據(jù)顯示,6月份,70個大中城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市個數(shù)減少,各線城市新房價(jià)格環(huán)比持平或略降、二手住宅環(huán)比下降;各線城市新房價(jià)格同比有漲有降、二手住宅同比下降。

 

其中,新房和二手房價(jià)格環(huán)比上漲城市分別有31個和7個,比上月分別減少15個和8個。而新房和二手房價(jià)格同比上漲城市有27個和6個,分別比上月增加1個和減少3個。

 

04 后期可有兩種調(diào)整方法,落地仍有壓力

 

在招聯(lián)研究員、復(fù)旦大學(xué)金融研究院兼職研究員董希淼看來,這是金融管理部門對存量房貸利率調(diào)整做出直接但不明確的表態(tài)。之所以“不明確”,董希淼解釋稱,因?yàn)樯婕吧虡I(yè)銀行自主經(jīng)營等權(quán)利。

 

根據(jù)央行表態(tài),董希淼認(rèn)為,存量房貸利率調(diào)整可有兩種做法——直接降(變更合同條款)、間接降(貸款以新?lián)Q舊)。當(dāng)然,貸款置換原則上應(yīng)限于本行,不應(yīng)鼓勵跨行“轉(zhuǎn)按揭”。

 

在剛結(jié)束不久的2023年夏季達(dá)沃斯論壇上,北京銀行董事長霍學(xué)文對于降低存量房貸利率的問題作出了回應(yīng)。他認(rèn)為,在LPR下降之后,其他的利率也會跟著下降,不過針對下調(diào)存量房貸以刺激房地產(chǎn)市場的說法,他則認(rèn)為需要系統(tǒng)考量,而不能只看存量房貸的利率。

 

7月14日,某股份行廣州分行信貸負(fù)責(zé)人表示,按揭業(yè)務(wù)在各家銀行體量都比較大,如果逐個協(xié)商變更合同約定工作量太大,可取的方法是集體打折或者集體協(xié)商方式;其次銀行如果大幅度讓利,比如工農(nóng)中建重新定價(jià)可能涉及幾千億金額,對銀行的盈利和運(yùn)營沖擊比較大。

 

一家大行房貸部門人員表示:“目前除提前還款(當(dāng)然也不能降低存量房貸利率)外,未有政策降低相對高的存量房貸利率。”一家城商行內(nèi)部人士表示,目前該行暫未有新的存量房貸利率的政策,后期中小銀行或會參考大行的政策基于自身的情況進(jìn)行決定。

 

花旗集團(tuán)大中華區(qū)經(jīng)濟(jì)學(xué)家余向榮此前在論壇表示,如果不降低存量房貸利率,可能會導(dǎo)致居民做出更加理性的選擇,即提前償還貸款,而這將導(dǎo)致更大的損失。為此,他建議引入抵押貸款再融資機(jī)制,在利率大幅下降的情況下,讓居民有權(quán)力和機(jī)會與銀行重新商定按揭合同,以取代原有的高息合同。從長遠(yuǎn)來看,這將有利于將紙面財(cái)富轉(zhuǎn)化為實(shí)際購買力,從而釋放內(nèi)需潛力。

 

中證鵬元評級此前分析,個人住房貸款是商業(yè)銀行存量規(guī)模巨大的長久期資產(chǎn),下調(diào)存量房貸利率必將侵蝕銀行盈利空間,商業(yè)銀行并無動力推進(jìn)。由于政策轉(zhuǎn)向、預(yù)期扭轉(zhuǎn)、市場超預(yù)期下行,從社會民生的角度來看,確實(shí)有部分購房者面臨著貸款成本高位等壓力,居民為減少還款壓力通過消費(fèi)貸進(jìn)行轉(zhuǎn)貸的行為也存在較大的合規(guī)風(fēng)險(xiǎn),調(diào)降存量房貸利率也有利于維系信貸的穩(wěn)定。

 

中信證券明明研究團(tuán)隊(duì)2月也曾分析認(rèn)為,下調(diào)存量房貸利率雖然有助于降低居民部門負(fù)債壓力、刺激消費(fèi),但客觀上仍然存在銀行息差壓力制約和政策設(shè)計(jì)落地的挑戰(zhàn)。彼時暫不急于下調(diào)存量房貸利率,但也不能完 全排除這一政策實(shí)施的可能性。如果存量房貸利率調(diào)降,預(yù)計(jì)在方案設(shè)計(jì)上會更加靈活精準(zhǔn),既要精準(zhǔn)支持還貸壓力較高的群體,又要避免給銀行增加過大的經(jīng)營壓力。

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